Die 5 Phasen der Praxisimmobilie im Leben des Arztes – oder „Wenn ich das vorher gewusst hätte!“

Kauf der eigenen Praxisräume – schick oder Schicksal? Zusammenstellung der Aspekte, um die Fakten für Ihre Entscheidung zu sortieren und solch ein Projekt mal bis zum Ende zu denken.

Überblick über die fünf Phasen

  • Phase 1: Kauf der Praxisimmobilie: Die Kunst des Dreisprungs
  • Phase 2: Nutzung während der Niederlassung: Steuerlich optimiertes Desaster?
  • Phase 3: Praxis- und Praxisimmobilienverkauf: Wer kann das kaufen?
  • Phase 4: Vermietung der Praxisräume an den Nachfolger: Guter Mieter, schlechter Mieter?
  • Phase 5: Verkauf der Praxisimmobilie: Happy End nur mit Nutzungsänderung?

Kauf der eigenen Praxisräume – schick oder Schicksal?

Der Immobilienmakler schwärmt von dem Objekt, 
der Banker sieht überhaupt kein Problem bei der Finanzierung,
der Steuerberater rät Ihnen schon lange zu einer „Gestaltung“,
der Mietzins in den aktuellen Praxisräumen steigt jährlich,
die aktuellen Räume waren funktionell und optisch eh nur ein Kompromiss, gell, und 
was sollen Sie bei dem Zinsniveau mit der schon obszön hohen Liquidität machen (Anlagenotstand)? Ganz zu schweigen vom Ehepartner, den die Besichtigungen von Praxisräumen in der Freizeit zu Recht langweilen. Ist da der Kauf der eigenen Praxisräume nicht regelrecht zwingend?

Wir haben für Sie die wichtigsten Fakten zusammengetragen.

Phase 1: Kauf der Praxisimmobilie: Die Kunst des Dreisprungs

  • Erster Sprung: Lage
    • Zweimal muss die Lage passen: einmal für die Praxis und einmal für die Immobilie
      • Also Wettbewerbs- und Standortprüfung der Praxis sorgfältig abarbeiten
      • Die Standortprüfung der Immobilie > 40 Jahre in die Zukunft denken, weil:
        • > 20 Jahre praktizieren und > 20 Jahre im Ruhestand vermieten
        • Für die meisten Städte liegt kostenfreies Zahlenmaterial zur Bevölkerungsentwicklung vor: Zuzug oder Wegzug Ihrer Zielgruppe?
        • Grundsätzlich bieten größere Städte ein vielfältigeres Angebot zur (auch nichtärztlichen) Anschlussnutzung
      • Reden Sie sich nichts schön, sonst haben Sie das richtige Objekt am falschen Ort! Das ist unverzeihlich, weil die Praxis für die Finanzierung laufen muss.

  • Zweiter Sprung: Objektprüfung
    • Einschätzung der Bausubstanz durch vereidigten Sachverständigen
    • Der Praxisplaner sieht eine Chance, Ihre Pläne zu verwirklichen: zum Festpreis und zum Umzugstermin – sonst Konventionalstrafe.
    • Sollte Ihnen der Kaufpreis hoch vorkommen, hilft eine Wertermittlung.
    • Teilungserklärung mit Nutzungsauflagen (Parkplätze!) studieren:  Für Arztpraxen, Privatkliniken etc. bestehen gewerberechtliche Mindestanforderungen und Patienten frieren ungern, weil die Heizung nur sechs von 12 Monate auf dem Niveau von Untersuchungsräumen läuft.
    • Kaufen Sie von einem Bauträger, so lassen Sie sich bitte die Erfüllung aller Forderungen und Empfehlungen der Ämter für die gewerbliche Nutzung als Arztpraxis vertraglich zusichern. 
    • Bei Bestandsobjekten die Protokolle der Eigentümerversammlungen checken, ob z.B. Revitalisierungen oder energetische Modernisierungen geplant / zu finanzieren sind.
    • Weitere Mieter: gleichgerichtete Interessen (z.B. Ärztehäuser, Gesundheitszentren etc.) schützen vor einer Abwertung des Objektes durch 1-€-Shoppingläden und Lärm-/Geruchsemissionen. (Frittendunst versus Ästhetische Chirurgie)

  • Dritter Sprung: Finanzierungs- und Konzeptprüfung
    • Bitte vorher klären, ob die Praxis auch bei einem Zusammenschluss mit KollegInnen geeignet ist. Ein Standortwechsel aus dem Eigentum hat ganz andere Konsequenzen.
    • Hält die Rentabilität auch einem späteren Fremdvergleich stand?
    • Sie können die Finanzierung nach verschiedenen Kriterien optimieren, z.B.:
      • (Nachsteuer-) Rendite (über den Fremdkapitalhebel und Darlehenszins)
      • Sicherheit (über die Höhe des Einsatzes von Eigenkapital und Dauer der Zinsfestschreibung und Tilgungsende vor/nach dem Ruhestandsbeginn)
      • FlexibilitätLiquidität (über Optionen zur Sondertilgung, Todesfall und Berufsunfähigkeit)
      • Leider lassen sich die o.g. Kriterien nicht alle gleichzeitig optimieren.
        Finden Sie daher am besten mit einem unabhängigen Berater das für Ihre Situation, Risikotragfähigkeit und Gemütslage passende Potpourri.
    • Die Beurteilung der finanzierenden Banken (Anfrage auch vor Ort) zur Werthaltigkeit von Objekt und Projekt sollten Sie sensibel aufgreifen, da Banker im Gewerbeimmobilienmarkt meist gut vernetzt sind und „das Gras wachsen hören“: 
      • Werden Zusatzsicherheiten gefordert und falls ja in welcher Höhe?
      • Wird der Ehepartner/-in mit in die Haftung gefordert?
      • Wird Ihr Finanzierungswunsch sehr kritisch hinterfragt?
    • Falls die Praxis gleichzeitig gekauft und finanziert wird, so
      • drehen Sie in Punkto Darlehenshöhe ein ganz anderes Rad, d.h. der Spielraum bei notwendigen Nachfinanzierungen ist ggfs. eingeengt.
      • sollten Sie sich selbstkritisch fragen, ob Sie eher ein Unternehmertypus sind oder sich gefühlt eher noch ein zusätzliches Hamsterrad aufbauen.
    • Haben Sie schon Eigenheim und weitere Immobilien? Dann bauen Sie mit der Praxisimmobilie evtl. ein sog. Klumpenrisiko auf, d.h. Sie werden aktuell und im Ruhestand bezüglich Ihrer Einkommensströme vom Immobilienmarkt abhängig.

Phase 2: Nutzung während der Niederlassung: Steuerliches Desaster?

  • Steuerliche Beratung vor dem Kauf, vor der Verfassung des Mietvertrages und beim Verkauf ist sehr gut angelegtes Geld:
    • Falls Sie selbst die Immobilie erwerben, in der Sie freiberuflich arbeiten, so wird diese zwingend Betriebsvermögen.
    • Bei der Aufgabe Ihrer beruflichen Tätigkeit muss daher die Wertentwicklung zwischen Kauf und Verkauf der Praxisimmobilie als Betriebsgewinn versteuert werden – egal ob Sie die Immobilie verkaufen. (Aufdeckung stiller Reserven). Es hilft nicht, eine „Mini-Praxis“ bis zum Lebensende weiterzuführen 😉
    • Viele Ärzte steuern hier in ein Liquiditätsdesaster, falls die Praxisimmobilie nicht gleichzeitig verkauft wird bzw. verkauft werden kann.
    • Extreme Wertentwicklungen, wie z.B. am Immobilienmarkt München, lösen hier (trotz ggfs. hälftigem Steuersatz bei der Betriebsaufgabe) Horrorsituationen aus.
  • Häufig wird die Praxisimmobilie vom Ehepartner/in erworben, der dann an Arzt/Ärztin vermietet. Sie sollten hier den Mietvertrag derart gestalten, dass auch nach einer Trennung/Scheidung kein Ärger entsteht, weil Sie zuvor die Höhe der Miete (linke Tasche, rechte Tasche) steuerlich optimiert haben.
  • Eine weitere Gestaltungsmöglichkeit ist die Gründung einer GmbH & Co. KG, in welche die Praxisimmobilie eingebracht wird. Damit einhergehend sind aber laufende Kosten für die Bewirtschaftung der Konstruktion, eine Gewerbesteuerpflicht für die Mietgewinne und kein hälftiger Steuersatz bei der späteren Auflösung des Konstruktes.
  • Ein weiteres Spielfeld der juristischen und steuerlichen Berater ist der Erwerb der Praxisimmobilie bei einer BAG durch einen, mehrere oder alle Praxispartner. Doch das würde an dieser Stelle zu weit führen.
  • Aus den o.g. Gründen ergibt sich auch die Kombination aus Eigenheim und Praxis unter einem Dach als problematisch, von den Veräußerungs- und Vermietungschancen nach der Praxisaufgabe ganz zu schweigen. In dieser Kombination wird auch die Geltendmachung von Darlehenszinsen, Reparaturen und Erhaltungsaufwand als Betriebsaufwand in der Steuererklärung zum Problem.

Phase 3: Praxis- und Praxisimmobilienverkauf: Wer kann das kaufen?

  • Ganz brutal: Wenn Ihre fachgleichen Kollegen in vergleichbarer geographischer Lage schon heute keinen oder nur schwierig Praxisnachfolger finden können, dann wüsste ich nicht, warum das später bei Ihnen kein Problem sein sollte. Und mit der Praxisimmobilie im Päckchen ein besonders umfangreiches Problem.
  • Während Sie ohne Praxisimmobilie einfach kündigen können, haben Sie mit eigener Immobilie noch die Vermarktung „an der Backe“.
  • Bei plötzlichem Tod, Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit ist diese Thematik dann auf Ihre hoffentlich sinnvoll bestimmten „Ersatzspieler“ verlagert.
  • Diesen Flaschenhals können Sie bei der Auswahl der Praxisräume mit einer breit angelegten Nutzbarkeit entschärfen:
    • Auch für andere Fachrichtungen (welche Mieter sind schon im Haus?) nutzbar.
    • Auch für eine Erweiterung von Einzel- in Gemeinschaftspraxis nutzbar.
    • Notfalls auch als Büroraum sinnvoll zu gebrauchen (Rückbau der spezifischen Installationen und des Trockenbaus).
    • Notfalls auch mit genehmigungsfähiger Nutzungsänderung in Wohnbau wandelbar.

Phase 4: Vermietung der Praxisräume an den Nachfolger: Guter Mieter/schlechter Mieter?

  • Beziehen Sie schon bei der Entscheidung für die Vermietung folgende Aspekte mit ein:
    • Bewirtschaftung der Immobilie im fortgeschrittenen Alter durch geeigneten Verwalter, denn bei Nutzungsausfall wird sofort Mietminderung geltend gemacht.
    • Falls Sie Ihren Lebensabend im Ausland planen, so lassen Sie sich juristisch und steuerlich zu Ertragssteuern, Erbrecht und Erbschaftssteuerrecht beraten. Vielleicht ist ein Verkauf und Wegzug „mit Sack und Pack“ eher empfehlenswert.
  • Lassen Sie den Mietvertrag mit Ihrem Nachfolger professionell verhandeln. Hier werden die Weichen für 20 bis 30 Jahre gestellt und sollten Sie eine Klausel vereinbaren, dass der Nachfolger des Nachfolgers in den gleichen Mietvertrag einsteigen kann, sogar noch länger.
  • Gewerbemietverträge sind nicht an das Mietvertragsrecht für private Nutzung von Wohnraum gebunden, d.h. hier herrscht viel Vertragsfreiheit mit Klauseln, die Ihnen vielleicht noch nicht bekannt sind:
    • So wird ein Praxisübernehmer den Mietvertrag fast immer an die Erlangung Ihres Kassenarztsitzes koppeln
    • Ein- und beidseitige Verlängerungsoptionen nach Ablauf einer Festmietdauer
    • Kopplung des Mietzinses an spezielle Preissteigerungsindizes
    • Rückbaupflicht bei mieterseitigen Ein- und Umbauten
    • Duldung der Kinderwägen im Flur vor Kinderarztpraxen

Phase 5: Verkauf der Praxisimmobilie: Happy End nur mit Nutzungsänderung?

  • Änderungen der kassenärztlichen Zulassungsbeschränkung am Ort der Praxisimmobilie haben Auswirkungen.
  • Hat die Konzeption der Praxisräume „wie ein Maßschuh“ für Sie gepasst, so wird das nicht unbedingt für den Käufer gelten. Die schon oben gemachten Empfehlungen für eine multifunktionale Nutzungsmöglichkeit der Räume auch für andere Fachärzte etc. wären nun bares Geld wert.
  • Der Reservefallschirm heißt „Nutzungsänderung“, wie läuft das ab:
    • In der Praxis gibt es große Unterschiede, wie die Genehmigungsbehörden agieren. So ist es z.B. in Berlin sehr viel leichter als in Bayern, in einem reinen Gewerbegebiet (im Gegensatz zu Mischgebieten) eine Nutzungsänderung für „coole Lofträume“ umzusetzen.
    • Die Nutzung der Praxisräume ungenehmigt in eine Wohnraumnutzung zu ändern, führt im Extremfall zu einer Untersagung der Nutzung durch die Baubehörde. Ganz abgesehen vom Verlust des Versicherungsschutzes im Zusammenhang mit unerlaubten Handlungen. Die Aufhebung einer solchen Untersagung ist dornenreich und die Unterstützung durch einen Fachanwalt für Baurecht nicht entbehrlich. 
      Also Hände weg!
    • Sind bauliche Veränderungen notwendig, so kann es zu spezifischen Auflagen kommen, z.B. im Bereich des Brandschutzes. 
      Dies bedeutet: Architekt – Bauantrag – Baugenehmigung – Baubeginnanzeige – Fertigstellungsmeldung an das Bauamt vor Beginn einer veränderten Nutzung – Prüftermin durch Ämter – Genehmigung der Nutzungsänderung. 
    • Also kein Zuckerschlecken für den effizienzgetrimmten Freiberufler und rechnen Sie optimistisch mit regulär 3 Monaten Bearbeitungszeit.
      Sarkastisch gesprochen, Ihre erste Amtshandlung im Ruhestand.

Unser Fazit 

Falls alle Rahmendaten für einen Kauf der Praxisräume sprechen, sollten die Praxisräume zusätzlich multigewerbe- und wohnfunktional nutzbar sein.

Noch Fragen?

Unsere Experten helfen gerne weiter.


Markus Weywara /E-Mail: markus.weywara@baz.de / Tel.: 089/5446220

Herr Weywara hat sich nach seinem Studium zum Wirtschaftsingenieur mit zwei Aufbaustudiengängen zum Certified Financial Planner (CFP®) und Certified Foundation and Estate Planner (CFEP®) in der Beratung von Heilberufen und vermögenden Privatkunden spezialisiert. Er ist Versicherungs- und Finanzmakler sowie Finanzanlagenvermittler bei der BAZ Beratungsgemeinschaft für Ärzte und Zahnärzte GmbH, Geschäftsstelle München.


Martin Kütt / E-Mail: martin.kuett@baz.de / Tel.: 0931/79709-340

Als Gutachter für Immobilien- und Grundstücksbewertung (IHK), Versicherungs- und Finanzmakler und Finanzanlagenvermittler bei der BAZ Beratungsgemeinschaft für Ärzte und Zahnärzte GmbH, Hauptverwaltung Würzburg, tätig.